隨著海防市成為外資投資的熱點，這座城市的不動產市場正逐步釋放其成長潛力。
工業區內外資企業的增長，將為當地創造大量的就業機會，並帶動房地產需求，不論是高端外派主管還是當地的就業人口，皆會對住宅產生需求。
從地理位置到產業投資與人口集聚，海防的增長潛力逐漸顯現，特別是在未來經濟開發的帶動下，當前投資海防不動產的先機可期。
本篇文章分析了胡志明市與海防市不動產市場的對比，以協助投資者了解可能面臨的投資風險，並依據越南市場特性提出五項不動產投資鐵則：選擇精華地段、鎖定高價值租客、挑選實力建商、以長期視角投資、並與有市場洞察力的仲介合作。
以上所提到的 5 個原則，可以幫助想要在越南投資不動產的投資者提升收益潛力，避開常見風險，使其在越南不動產市場中穩步獲利。
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海防不動產的投資潛力究竟在哪？有需求的人是企業外派主管？還是越南當地就業人口？
隨著外資企業（如：韓國 LG、日本 京瓷電子、台灣 和碩、越南電動車 Vinfast…等）的投資進駐工業區，也一併吸引了各國建商的積極投入，海防不動產市場展現了可觀的增長潛力，來源主要分為企業外派主管及當地就業人口的需求。
類似於台南因大型產業進駐而房價上漲的現象，海防市工業區聚集了 800 個企業投資案，其中 500 個來自外資。這些產業帶來的就業機會勢必會推動房地產市場的需求。
外派主管群體通常偏好高端住宅，隨著工業發展，就業人口對住房需求的增長也不可忽視。這一需求增長使海防成為值得關注的不動產投資熱點。
海防市住房市場：就業需求推動不動產價格升值
不動產投資非常注重需求面，只要有人需要，即便價格高也能達成交易，尤其是在需求尚未完全釋放的地區，房價成長空間更大。
以台灣台南房價的變化為例，台積電在台南設廠進駐，帶動大量就業機會，是推升房價的重要原因。海防在大量企業進駐之後，就業人口的住房需求顯現只是時間早晚的問題。
海防工業區：外資企業持續投資進駐
越南政府政策支持下，截至 2024 年，海防 14 個工業區共吸引了 800 個投資案，其中 FDI 的外資投資占 500 件，並計劃於 2025 新建 15 個工業區。
這些數據表明，海防未來將釋出大量就業機會，包括本地人口和外資企業的外派管理層，並將催生高端住宅的租屋需求。
弘越地產看見－海防市不動產投資機會
越南的房地產法律規定外國人僅能向外國人（或建商）購房，若外國主管有購房需求，只能向其他外國人交易，無法購買越南人的房產，且社會住宅也禁止外國人租賃。因此，在當地住房需求尚未釋放前的這段時間窗口，是我們認為的海防不動產的投資機會。
弘越地產根據政府政策、外資投資及房地產市場動向等因素，發現了這一投資機會。如果您有同樣的見解，歡迎加入弘越地產 LINE 官方帳號，即時接收第一手越南及海防不動產的訊息。
海防的未來發展不同於一般的純工業區，不只外資的進駐支持海防城市的發展，越南政府在當地的基礎建設規劃也相當完整。
海防市的交通建設，對內有高速公路可以直達河內、 30 分鐘內可以到旅遊勝地下龍灣。對外交通有港口，河內的產品要出海會從海防港口輸出，是北越主要的海運樞紐。海防本身也有國際機場，可以直飛韓國、中國等地，在未來城市發展過程，不怕基礎建設成為海防的發展天花板。
從胡志明市看海防不動產市場的明確風險
當然，做投資總是有風險的，需要我們足夠聰明去避開一些明確的坑。以下借鑑胡志明市的不動產市場經驗，幫助你了解，在投資海防不動產時，應該要注意什麼風險，並降低投資選擇的風險。
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胡志明市一郡、二郡、平盛郡租金價格與其他郡的差異
胡志明市高價區公寓租金：
- 第一郡：2500 萬 －1 億 25 萬 VND
- 第二郡：2300 萬 －1 億 75 萬 VND
- 平盛郡：2000 萬 －5750 萬 VND
低價區公寓租金：
- 第八郡：750 萬 －1875 萬 VND
- 第九郡：800 萬 －1750 萬 VND
- 平新郡：330 萬 －900 萬 VND
胡志明市高價區和低價區差異高達 5 倍以上，這個數據顯示了在越南投資不動產，不論是哪個城市，選擇正確的區域與優質物件，對房地產投資的獲利影響非常重大。
海防市的租金價格現況
海防市公寓租金範圍：
- 鴻龐郡：900 萬 －1300 萬 VND
- 黎真郡：900 萬 －1800 萬 VND
- 吳權郡：800 萬 – 1450 萬 VND
- 安陽郡：400 萬 －600 萬 VND
- 海安郡：650 萬 －1400 萬 VND
從海防市公寓租金範圍，目前可以看到些微費用的差距，同時也讓我們理解，其實海防的地區差異並未明確凸顯出來，然而，這也顯示租金漲幅空間仍有很高的潛力。
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結論：低潛力的地區不要碰，選擇靠近市中心的優質物件
從胡志明市到海防市的地區租金差異展示，你應該也明白了選「地點」的重要性，無論在哪國投資房地產，選擇位於市中心的優質物件才是關鍵。
高增值潛力的房地產物件，無非是位於市中心的優質建案，也是台灣人常常說的「蛋黃區」。
海防投資首選市中心，生活機能較齊全的「蛋黃區」，並避免租金和增值空間低的區域。
從生活機能角度看，弘越地產推薦的物件位於大型購物中心周邊，即海防的蛋黃區，發展潛力高。
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越南三大主要城市精華區的房價差異比較
在投資越南不動產時，蛋黃區的精華地段是我們首要關注的地段，例如：河內的巴亭郡、胡志明的第一郡、海防的金融區（海安郡黎鴻豐路）。
海防的金融區（黎鴻豐路 Le Hong Phong），該路段是銀行大樓集中的地段。且距離外國人最喜歡去娛樂消費的文高路老城區（Van Cao）僅 5 分鐘車程。
這個地段開發中的豪宅等級高品質建築 Golden Crown（看更多建案資料），以此建案每平方米單價做比較，比起其他兩個主要城市的市中心金融精華地區，海防的不動產基期仍相當低廉。
從海防不動產看越南不動產投資的 5 大鐵則
越南海防市作為新興的工業和投資中心，吸引了日本、韓國及當地的多家知名建商進駐，滿足了不動產所需要的需求與供給關係。
然而要在越南這樣一個快速發展的市場中找到優質的投資機會，若能掌握 5 項關鍵投資原則：選擇精華地段、找到高價值租客、挑選實力建商、以長期視角投資，並認識有市場洞察力的仲介。
以下 5 項原則將協助你在越南快速發展的不動產市場中，找到優質的投資機會
鐵則 1－選擇精華地段
精華的地點有以下優勢：生活安全性、交通便利性、環境機能性
- 生活安全性：有保障的治安穩定，房產保值又安定，選擇離政府單位更近的建案，可以提高周圍環境的安全性。
- 交通便利性：海防為越南少數集海路、空路、公路、水路、鐵路在一地的 5 種交通集中地，連接國內與國際，前往附近工業區的交通都很方便，對於外資的駐外人員有很高的吸引力。
- 環境機能性：首先選擇生活機能方便的建案，尤其附近可以有大型超市商場、醫院…等等的生活機能，是非常重要的。
鐵則 2－找到高價值租客
穩定的租客才能提供穩定的租金報酬
做房屋出租，最怕把房子租給生活不穩定的租客，而韓國在海防地區投入大量資源，若房子能夠租給各國的外派主管，在租客層面的風險就可以降低許多。弘越地產的優勢在於擁有多個國家的仲介人脈，能夠協助投資的屋主更有效的媒合到適合對象。
地點優勢才能吸引高價值租客
我們想要找到高價值的租客，就必須選擇良好的環境地點，使得有需求的高價值租客更願意在這些地方租屋，才能有效且穩定的把房子租出去，使投資的房子更有機會獲得心中期望的租金報酬率。
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鐵則 3－有實力的優質建商
相比於已經高度發展的胡志明房產價格令人難以下手，現在的海防不動產價格平均不到胡志明的 50％，以相當低廉的價格即可開始參與越南不動產投資，跟上越南整個國家的經濟開發起飛時代。
然而價格低廉的潛在風險是，以低價進行競爭的建商，是否有雄厚的財力與資源支持公司營運？還是房子蓋到一半就會倒閉，變成爛尾樓？
我們的經驗是：在越南投資不動產，挑選有背景有實力的建商，才有足夠保障。
鐵則 4－長期的視角搶占投資先機
以 5 年的眼光來看越南房地產發展，2014 年開放外國人持有越南房產到現今，胡志明、河內等越南前兩大城市的房產增值率，再對比到現在的越南第三大城市海防市。
成熟的基礎建設，加上外資工廠進駐的這個時機，率先投入海防不動產的人，相當於是搶占未來 5～10 年的先機。
鐵則 5－認識有實力辨別市場潛力的仲介
在過去幾年的越南房地產動盪時期，倒下許多開發商，許多投資客都受到極大的影響，因此在篩選投資物件的開發商時，必須要十分注重他們的商譽與背景，對此務必要付出很大的心力進行研究與了解。
弘越地產精心挑選的海防不動產物件，都是屬於國際型的開發商建造，如：韓國、日本、新加坡與越南上市的建商，我們的專業不容許我們跟不知名的建商合作，為客戶媒合值得信任的建商，是弘越地產的基本要求。
弘越地產投資鐵則－精心篩選、高價值服務
我們近期主推的海防不動產建案，地點都是位於精華的市中心地段，例如：Golden Crown 這個建案，是地點位於市中心地標大樓的高端建案，主打的客戶群就是高價值客戶，且在建案開盤時，馬上就有 400 個越南有錢富人下訂，由此可見這個建案的熱門程度與信任度。
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🧐 海防不動產投資常見問題整理
🙋♂️ Q：社會住宅的建設是否會影響房地產投資？
👩🏻🏫 A：越南的社會住宅，提供給中低階層的越南當地居民，屬於社會福利的保障部分。對於我們鎖定的對象與地區，並不會產生重大影響。且近期也有新聞報導，若是外國人跑到越南社會住宅居住，是會被判罰的。
🙋♂️Q：海防的公寓是否值得我們投資？
👩🏻🏫 A：不論從租金的角度或整體經濟發展潛力來看，我們認為當前的海防不動產仍有相當的增值空間，若資金狀況允許，投資海防公寓是不錯的選擇。
🙋♂️Q：投資海防公寓的租客對象是誰？
👩🏻🏫 A：弘越地產挑選的建案，都是以中高階層的租客為主要對象，而不是中低端的客群，這可以保證物件的安全、便利、生活品質。
🙋♂️Q：海防目前市區發展如何？會不會很荒涼？
👩🏻🏫 A：單聽我們說不準。建議可以實地走訪打算投資的地區，親自了解會更有底氣。
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