回顧 2024 年的越南房地產市場於河內和胡志明市兩大都市呈現強勁成長，辦公、零售、住宅、工業各板塊需求都受到外資湧入與基礎設施建設的雙重推動，加上政策改革如《住房法》《房地產經營法》《土地法》等新法規陸續落地，進一步提高交易透明度與吸引力。
展望 2025 年，在高速公路、地鐵、機場擴建等重大建設加持下，雖然全球經濟波動與行政效率等風險仍存，但只要投資者做好區位評估與風險控管，越南房地產在整體市場活力與長期潛力方面仍具備高度可期的發展空間。
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2024 年越南房地產市場概況
2024 年的越南房地產市場在全球經濟動盪下依然展現韌性，兩大城市河內與胡志明市（HCMC）同時帶動辦公、零售、住宅與工業等板塊穩定成長，外資持續湧入、當地需求不斷提升，加上政府積極推動基礎設施，使供需端維持活力。
2024 年底至 2025 年初，《住房法》、《房地產經營法》、《土地法》等政策修訂陸續生效，預計將在縮緊期房定金、放寬外資投資限制及強化交易透明度等方面產生重大影響，進一步吸引國際資金與大型國內開發商進場，為越南房市注入新動能。
越南房地產市場整體趨勢
2024 年的越南房地產市場在全球經濟動盪中展現一定的韌性。
河內與胡志明市（HCMC）兩大城市依舊是投資熱點，辦公、零售、住宅與工業四大板塊都有不錯的成長潛力。
從整體趨勢看，外資持續進駐、本地需求持續增長，加上政府推動基礎設施建設，令市場在供需兩端保持活力。
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越南房地產主要城市表現：河內與胡志明市
- 河內（Hanoi）：以住宅新推案大增為亮點，2024 年公寓新供給量創下近五年新高；同時高品質辦公空間淨吸納量大增，顯示在地經濟發展與政策利好對於房地產的帶動作用。
- 胡志明市（HCMC）：市場供給相對緊縮，尤其是住宅板塊；辦公樓方面，2023 年釋出的大量新案在 2024 年持續影響空置率，但下半年已有回溫跡象。
越南房地產政策與法規進展
2024 年底至 2025 年初，多項新法律陸續上路，包含《住房法》《房地產經營法》《土地法》的更新或修訂，重點內容包括：
- 縮緊期房（預售房）定金比例，維護購買者權益。
- 放寬外國或海外越南人投資限制，推動更多國際資金進入。
- 加強透明度與專業化：強制經紀人必須有合格執照並隸屬機構等。
此類政策變革預計將使得交易流程與資金管控更透明，進一步吸引外資與大型國內開發商競相投入。
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2024 年越南房地產主要地區與產業類別回顧
2024 年越南房地產市場各板塊呈現活絡態勢，住宅方面，河內推出逾 30,000 戶新公寓，創五年新高且吸收率依然亮眼，胡志明市則因供給有限而推升房價快速走升。
辦公與零售在 2023 年大舉新增供給之後，因外資 IT、金融等大型企業需求而回暖，租金與吸納量同步上揚；工業與物流板塊在北部、南部核心區地塊相對稀缺的情況下，次級市場（如隆安、巴地頭頓）更受青睞，RBW/RBF 廠房因電動車、半導體及電商需求激增而入住率持續攀升。
整體而言，在強勁內需與外資進駐的雙重動力下，越南房市於 2024 年展現穩定成長潛力。
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越南房地產住宅市場：供需與價格
- 河內：全年新上市公寓超過 30,000 戶，刷新近年紀錄；高購買力支撐下，吸收率（去化率）依然亮眼。
- 胡志明市：公寓推案相對有限，售價逐漸攀升；儘管供給短缺，預售產品的吸納速度依然不錯，顯示市場對品質與品牌的需求持續增長。
- 整體價格走勢：在既有剛性需求下，預計住宅售價將維持適度上漲；豪宅與中高端市場需求也趨於穩定。
越南河內房價發展數據
- 價格年漲幅
- 在新推案量飆升的同時，河內公寓產品的均價仍呈溫和上行。2024 年二手公寓的年度漲幅一度高達 17%（部分高需求地區更有 20% 以上的升幅）。
- 新推出的中高端專案普遍報價相較 2023 年增長 10%～15%，以核心區域、成熟配套或具地鐵沿線等優勢的樓盤最為顯著。
- 每平方公尺單價範圍
- 中端市場：多數集中在每平方公尺 40,000,000～70,000,000 越南盾（約 1,600～2,800 美元；台幣 5.1 萬～8.9 萬元）的範圍。
- 高端產品：有些優質專案單價突破 70,000,000～100,000,000 越南盾（約 2,800～4,000 美元；台幣 5.1 萬～12.8 萬元）甚至更高，主要聚焦在西湖區（Tay Ho）、南慈廉郡（Nam Tu Liem）等熱門區域。
- 河內房地產供需影響狀況
- 2024 年全年新上市公寓逾 30,000 戶，為近五年來新高。大量新增供給在下半年入市，但市場吸收率仍表現良好，主要受 剛性自住需求 及 外地投資者 關注度上升所帶動。
越南胡志明市房價發展數據
- 價格年漲幅
- 胡志明市 2024 年住宅供給依舊偏緊，全年新推案約 5,000～6,000 戶。在可售房源有限的背景下，初級市場（新盤）售價同比漲幅約在 20%～24% 之間，部分高端產品升幅更高。
- 二手市場價格亦呈現逐步上揚的趨勢，主因是市中心優質物業選擇不多，且買家對品牌開發商與地段的偏好度高。
- 每平方公尺單價範圍
- 中高端至豪宅產品：常見落在 72,000,000～140,000,000 越南盾 / 平方公尺（約 2,800～5,600 美元；台幣 8.9 萬～17.9 萬元），市中心核心區或新興豪宅區可能上看 150,000,000 越南盾 / 平方公尺（約 6,000 美元；台幣 19.2 萬元）。
- 一些遠離市中心、配套尚在完善的區域（如第 9 郡、第 12 郡、守德市部分區塊），亦有相對平價的專案，單價可能在 40,000,000～60,000,000 越南盾 / 平方公尺（約 1,600～2,400 美元；台幣 5.1 萬～7.6 萬元）。
- 胡志明市房地產供給結構
- 高端與豪宅項目在 2024 年仍是市場主流，占新推案比例較高。由於土地供應、法規審批進程等因素限制，一般剛需或中端產品相對緊缺，這也推升了該類專案的銷售熱度與價格水平。
越南房地產辦公與零售板塊：高需求支撐
- 辦公市場：2024 年上半年，由於 2023 年的大量新供給入市，短期內空置率走升，但大型企業及外資 IT、金融服務、製造業的租用需求，帶動淨吸納量回暖。
- 零售市場：中高端品牌進一步布局核心商業區，新購物中心陸續落成。由於當地消費力提升與國際品牌擴張，零售租金持續上漲，空置率則顯著下降。
越南房地產工業與物流地產：外資引領增長
- 工業用地：優質地塊供給日趨有限，尤其是北部、南部核心工業園區入住率普遍超過 85%。若傳統地區土地不足，企業將轉往次級市場（如隆安、巴地頭頓），享受更具競爭力的租金。
- RBW/RBF 即建即用廠房與即建即租廠房：需求大幅提升，高科技（電動車、半導體）與電商（倉儲物流）的迅速擴張推動整體入住率飆升。
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2025 年度越南房地產展望與投資策略
進入 2025 年，越南在大型基建與法規升級的雙重利好下，房地產市場有望持續增長。
高速公路、地鐵、機場擴建等項目將進一步推動周邊地區的土地與房產需求，而新版《住房法》《房地產經營法》《土地法》的落地則強化交易透明度與外資投資意願。
然而，國際經濟波動與當地行政效率等潛在變數，仍可能左右市場發展。只要投資者做好區位評估與風險控管，並緊盯政策與基礎設施動向，2025 年越南房地產仍具可觀的成長空間與潛力。
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越南不動產投資重大機遇：基建與法規環境升級
- 基礎設施加碼：2025 年越南將持續推動高速公路、地鐵、機場擴建等大型項目，進一步刺激周邊不動產需求。
- 新法規落地：修訂後的《住房法》《房地產經營法》與《土地法》，料將提升交易透明度，優化投資流程，吸引更多跨國資金。
越南不動產投資風險與挑戰：供應鏈轉移與全球經濟波動
- 全球經濟不確定性：若主要國家貨幣政策與地緣政治持續震盪，越南出口與製造業可能受到影響，進而波及工業地產與住宅需求。
- 土地與行政審批：若當地行政效率不足或土地價格評估仍具爭議，開發成本和流程時程可能拉長。
越南不動產的 2025 年發展趨勢：長期潛力不容忽視
越南房地產在 2024 年展現堅強韌性，無論是河內或胡志明市，都以明顯的買氣與投資熱度點燃市場動能。
展望 2025 年，結合大型基建、法規改革與外資進場，市場仍有望維持增長勢頭；同時，投資者與開發商也須關注國際環境變化與當地行政機制可能帶來的挑戰。
只要做好風險控管與區位評估，深耕優質產品，未來仍大有可為。
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參考資料：
Vietnam real estate 2024: a year in review
Vietnam’s property market rebounded in 2024, driven by reforms and transparency