在近年來經濟穩定成長與政策逐步開放的趨勢下，越南房地產成為許多海外投資人關注的焦點。尤其 2024～2025 年間，越南城市開發與產業發展更加蓬勃，吸引外國人紛紛前往置產。
本篇文章將透過 11 個「越南房地產注意事項」全面解析，包括外國人購屋額度、土地租借權、貸款限制等關鍵面向，並提供投資買賣流程與避免踩坑的實用錦囊，讓您快速掌握投資越南房產的關鍵重點。
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11 個越南房地產注意事項
越南房地產注意事項－01 外國人的購屋額度
根據越南政府規定，外國人可合法購置特定類型的房地產，但每個建案設有一定的外國人購屋戶數上限 （公寓大樓為 30%）。
想投資越南房地產，必須先確認該建案是否已達外國人購屋額度。若該社區或公寓外國人名額已滿，則無法再購買。
在挑選物件時，建議先向開發商或當地仲介查詢可售戶數，確保交易合乎規範。
越南房地產注意事項－02 外國人的土地租借權
外國人在越南購買的實際是「地上建物所有權」，土地多以長期租借形式存在。
若購買的是公寓，通常由開發商向政府繳納土地使用費或租金，外國人則持有建物權利 50 年（視法令及合約而定）。
到期後，可向政府申請一次延長，或將房產轉售給他人。
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越南房地產注意事項－03 外國人的土地產權時長
外國人可持有越南房產的建物所有權期限，一般為 50 年。到期後，可選擇以下方式：
- 申請一次性延長 (視當期法令規範而定)。
- 50 年屆滿前，將房屋轉售給其他外國買家或越南當地人。
越南房地產注意事項－04 外國人的貸款限制
目前，外國人在越南辦理房貸較為困難，主要須符合以下條件：
- 持有有效暫住證或投資簽證。
- 先以全額現金支付購屋款，取得產權證（俗稱「粉紅本」）後，再向當地銀行提出房屋抵押貸款申請。
- 貸款年限通常與簽證有效期限相同。
由於越南銀行貸款利率普遍較高（約 8%~13%），不少投資者會選擇在利率較低的國家申請貸款，再將資金匯入越南。
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越南房地產注意事項－05 外國人的金流管制
越南屬於外匯管制國家，資金進出必須符合合法名目。購買房產通常需以銀行匯款方式將資金匯入當地帳戶，並確保匯款人姓名與帳戶持有人一致。
賣出房產後，若想將資金匯回母國，需持有交易合約公證文件、完稅證明等，再向銀行提出申請。
建議事先諮詢專業仲介或當地律師，以免金流遭到延誤。
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越南房地產注意事項－06 外國人買房的條件與資格
外國人若想在越南買房，必須持有有效護照與入境簽證（買房簽約時，入境須以落地簽證入境）。同時，購屋類型以公寓、預售屋為主，且要確認該建案已取得「外國人銷售配額」核准。
若購買二手房，需再三確認產權歸屬、產權年限，以及前手所有權人身份（是越南人還是外國人），避免後續買賣流程發生糾紛。
越南人的房產不能轉手給外國人，外國人只能買賣由外國人持有的越南房地產。
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越南房地產注意事項－07 越南房屋面積計算方式
越南房屋多以「平方公尺 (m²)」為單位，每坪約等於 3.3058 平方公尺。
與台灣不同的是，越南售屋時不將公設或陽台等納入面積計算，通常標示的都是「室內實用面積」，對投資者而言，更容易評估實際使用空間。
然而，購買前務必與開發商、仲介公司確認實際可使用的範圍，以免發生難以挽回的誤會。
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越南房地產注意事項－08 越南買房的仲介費用
在越南購屋的仲介費計算，通常依專案及服務範圍而定。
一手預售屋多由開發商直接支付仲介佣金，買方較少需自行支付；二手屋則可能需要雙方談妥服務費用。
挑選仲介時，建議優先考慮「持有越南房地產經紀執照」的公司或個人，避免因語言或法規不熟悉而產生風險。
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越南房地產注意事項－09 越南房地產的稅務規定
目前越南對房地產的稅負相對輕，主要稅項如下：
- 增值稅 (VAT)：購買預售屋時通常已含在房價內，一般為房價的 10%。
- 公寓維修基金：通常是房價的 2%，在交屋時由建商收取，用於公共設施維修。
- 交易所得稅：若出售房產，需繳納成交總額 2% 的交易稅。
- 租賃收入稅：出租房屋需繳 10% 稅率 (個人所得稅 + 增值稅)。
投資人可事先諮詢會計師或仲介專家，計算預估持有與出售成本。
越南房地產注意事項－10 越南房地產開發商的信譽
選擇具規模、口碑佳的開發商是成功投資的關鍵。
越南知名的開發商如 Vinhomes、Masterise Homes、Fujita、Dojiland 等，擁有雄厚資源與政府合作基礎，交屋品質及後續產權保障更有信譽。
若遇到較不知名或小型開發商，應仔細評估工程進度、財務穩定度，以免發生停工或無法申請粉紅本的狀況。
越南房地產注意事項－11 越南城市發展的趨勢
近年來，河內、胡志明市、海防市等主要城市持續擴大，軌道交通與基礎建設建設也加速推進。外國企業對越南工業區投資興盛，帶動當地租屋需求。
若有意布局越南房地產，宜留意城市發展軌跡，如新建工業區、捷運路線規劃、港口擴建等，都可能帶來房價上漲潛力。
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越南房地產投資該如何避免踩坑
越南房地產市場看似潛力無窮，但若忽視法規或市場結構，也可能面臨大大小小的踩坑風險。以下提供三大避免踩坑錦囊，協助投資人更順利進行布局。
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越南房地產避免踩坑錦囊－01 挑選知名開發商
選擇大型、口碑良好的開發商，除了能降低工程品質及產權糾紛風險，也因其標準化流程而更快拿到粉紅本。
在履約保證與售後服務方面，往往更有保障。
越南房地產避免踩坑錦囊－02 實地探訪考察
不少投資人僅透過線上看屋或仲介簡介就草率下訂，容易忽略實際地段、環境與交通條件。
建議至少親自前往一次考察，包括周邊設施、物業管理品質、工程進度等，避免「買到地雷」。
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越南房地產避免踩坑錦囊－03 慎選配合的仲介
若語言能力不足，務必尋找能提供中文服務、熟悉越南當地法規的正規仲介公司。
專業仲介有助於協助處理契約、稅務與後續出租管理等事宜，也能減少溝通誤差。
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越南房地產 5 大常見問題總整理
許多初次接觸越南房產的投資人，通常會對貸款、金流、產權與當地法規存有疑慮。以下整理 5 大常見問題，提供快速解惑。
Q1：外國人在越南買房的條件是什麼？
外國人需擁有有效護照與越南簽證，並確認欲購買房產的外國人名額未達上限。若是公寓預售屋，確認開發商是否獲得政府核可對外銷售。
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Q2：外國人在越南如何繳交房產稅費？
在越南購買房地產，一般需留意以下稅務支出：
- 增值稅 (VAT)：多在預售階段已含於房價內，通常為 10%。
- 公寓維修基金：交屋時由開發商收取，約佔房價的 2%。
- 交易所得稅：出售房產時需繳納成交總額 2% 的稅金。
- 租賃收入稅：若出租房屋，須繳納 10%（個人所得稅 + 增值稅）。
繳納方式因個人狀況而異，通常在當地辦理房屋產權公證或完稅時，同步依照政府公告金額繳納。外國人若不熟悉流程，建議諮詢會計師或持有越南地產執照的仲介，確保稅務申報與付款都合法且及時。
Q3：外國人要如何在越南開戶並將資金匯出？
越南對外匯管制較為嚴格，因此在當地開戶及跨國匯款時需注意：
- 開戶需求：通常需要提供有效護照、越南簽證（或居留證明）等身分文件。某些銀行可能要求暫住證或投資簽證。
- 合法名目：購買房產或置產所動用的資金，必須透過銀行進行電匯交易，以備後續完稅與產權申請。
- 匯出流程：賣出房產後，外國人需持產權交易合約公證件、完稅證明等文件，再向銀行申請將資金匯回母國帳戶。
建議先向越南本地或跨國銀行（如渣打、滙豐）諮詢開戶及匯出規定，以確保資金移轉順利。
Q4：房東在越南收租要繳什麼稅？該怎麼篩選租客？
- 稅負繳納：
- 租賃收入稅：外國房東通常需繳納約 10% 稅率，含個人所得稅與增值稅兩項。
- 申報方式：可委託會計師或信譽良好的仲介代辦，提供租賃合約與租金收入記錄即可。
- 租客篩選與合約：
- 租客背景：可透過當地仲介或管理公司進行基本資料調查、信用評估，避免發生欠租或維修糾紛。
- 簽約條件：建議以書面合約明訂租金、押金、管理費與修繕責任，一併說明違約處理方式，維護雙方權益。
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Q5：越南房地產市場未來走勢還有看頭嗎？
越南持續受到外商投資與政府基礎建設推動的利多影響，河內、胡志明市、海防等主要城市近年成長動能強勁。
隨著越南經濟持續增長，以及交通工程（如捷運、機場、港口）陸續完善，房市仍具潛力。
但外國人投資前，需時時留意政策調整、城市發展規劃與匯率走勢，做好長期布局或適度分散風險，才能在市場波動中穩健獲利。
越南房地產注意事項：市場機會仍在，但投資必需謹慎評估
越南房地產市場持續穩定發展，無論是河內、胡志明市、海防等核心城市，或是其他新興工業區，都展現出強勁的增長潛力。
從外國人的購屋額度、土地使用年限，到貸款限制與金流管制，都是投資前必須完整掌握的重點。
透過審慎挑選開發商、實地考察地段、嚴選合法仲介等措施，不僅能降低投資風險，也更容易在未來市場波動中保持穩定獲利。
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綜觀越南房地產的多重利基與限制，投資人只要事前做好充足功課，深入了解法規、稅制與市場走向，仍有機會在 2025 年取得不錯的投資報酬率。
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