想知道越南土地所有權的細節？你想在越南買房，但卻發現「土地歸國家所有」？那外國人到底能不能買？房子買下來，土地算誰的？
本篇將針對住宅用地進行解析，特別針對外國人個人投資者所關心的土地與房產權利問題，整理出完整的制度解說與實務操作建議。
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越南土地制度基礎：土地國有制
越南憲法規定土地歸國家所有
根據越南《憲法》與《土地法》規定，所有土地皆屬國家所有，個人與法人僅可擁有「使用權」而非「所有權」。
個人與法人只能「使用」土地，無「擁有」權
換言之，不論是越南公民、法人或外國人，都無法永久擁有土地本身，而是透過土地使用年限來進行交易與登記。
政府透過「土地使用權證書」（LURC）管理土地
土地使用需持有「土地使用權證書（LURC）」，俗稱「紅本」，是個人可持有土地的主要法律依據。這本證書記載了使用者的名字、土地面積、用途與使用期限等資訊，通常是由開發商持有。
越南土地使用權與所有權的差別是什麼？
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土地所有權＝國家永久持有
國家擁有土地，僅授權人民使用。
土地使用權＝可轉讓、繼承、出租（有年限）
即使不是所有權，LURC 持有人可以在期限內合法轉售、出租或繼承土地，具有實質的財產價值，但需注意年限限制。
建物可個人所有，但地面權仍受限
以住宅用地為例，外國人雖可擁有建物產權（例如公寓），但土地的紅本仍由開發商持有。外國人只能持有「粉紅本」（建物產權證明）。
外國人在越南可以擁有土地嗎？
外國人不得持有土地使用權
外國人不得直接取得住宅用地的紅本，也無法獲得空地開發權。僅能購買建商已開發的住宅項目中的建物部分。
外國人可擁有建物產權（粉紅本）50 年
從 2015 年起，只要合法入境越南、持有有效護照等文件，外國人可合法購屋，並獲得「粉紅本」，但僅限建物產權、最長 50 年（到期可申請一次延長）。
土地所有權仍由開發商持有
購屋者雖取得建物產權，但土地部分屬於建商所有，建商必須已繳清土地使用費，並持有紅本，才能合法進行交易。
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常見越南住宅用地類型與年限說明
住宅用地（50 年）
住宅用地為外國人最常接觸的類型，其土地使用年限通常為 50 年。
土地所有者為建商或法人機構，個人僅能持有建物。
特定社區內有外國人購屋比例限制
即使是合法開放的住宅區，外國人持有戶數不得超過該建案總戶數的 30%。
可延長使用期限，但需申請
50 年期限屆滿前，外國人可選擇將房產出售或申請一次延長。
續期需提交相關文件並經由政府審核。
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如何合法取得建物產權？流程與限制
透過建商購買已完工項目
目前唯一可行的模式是購買開發商已完工並申請對外銷售資格的公寓或住宅單位。
購買時建商會協助處理產權登記流程。
核心流程：
- 持有效護照／入境證明文件
- 建商核實資格與比例
- 簽署買賣契約（SPA）
- 依進度付款、交屋
- 取得粉紅本（建物產權證明）
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注意紅本與粉紅本的差異
紅本：代表土地使用權，一般為建商或法人持有
粉紅本：外國人可持有的建物產權證書，是合法擁屋的依據
越南土地無法擁有，但建物產權可合法持有
土地國有，產權清楚
越南法律不允許土地私有，但透過紅本與粉紅本制度，外國人仍可在建物產權上取得保障。
專業協助是關鍵
購買前建議找具有實務經驗的房仲顧問或律師，協助審查合約、查明產權狀況，避免誤買沒有完整登記的建案。
把握政策窗口，規劃長期投資
雖然目前政策仍有限制，但越南持續與多國簽訂自由貿易協定，經濟成長迅速，是值得中長期觀察的投資市場。
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