隨著東南亞投資熱潮不斷升溫，越南成為許多台灣人布局海外房產、設廠與資產配置的首選地區。
然而，雖然越南具備人口紅利、經濟成長快速、房市潛力大等優勢，實際操作上仍存在不少潛在風險。
本篇文章將從制度、操作、市場三大面向，解析外國人在越南投資風險中常見的 7 大風險，並給出實務建議，幫助你減少踩雷機率，提升投資成功率。
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越南吸引投資的優勢背後，也藏有風險？
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經濟成長快、人口紅利大，但發展中市場特性仍需留意
越南近年來 GDP 年增率穩定超過 6%，19 歲以下人口佔比高達 34%，是典型的年輕人口國家。
強勁的勞動力與消費力，讓越南成為亞洲極具潛力的新興市場。
但同時也需意識到：發展中國家常見的制度不穩定、法規彈性大、資訊不對稱等問題，在越南同樣存在。
外資政策開放有限，仍需應對制度與操作門檻
雖然 2015 年越南《住房法》開放外國人購屋，但制度仍設有明確限制。例如：房產僅有 50 年地上權、購買比例限制（同社區不得超過 30% 戶數）等。
快速都市化也帶來區域落差與炒作風險
河內、胡志明市等熱區房價已累積大幅漲幅，部分新興區域雖有基礎建設規劃，但尚未兌現。
若過度樂觀評估報酬，容易買在高點。
越南常見的 7 大投資風險類型
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1. 土地制度風險：土地為國有，僅有使用權
越南土地國有，外國人購屋僅能取得「50 年建物所有權」與「土地使用權」，並需於到期時轉售或申請延長。
2. 產權不清：紅本／粉本、合約流程複雜
取得產權的流程繁瑣，需取得「粉紅本」才算真正擁有產權。
若無確認建案合法性或未簽訂 SPA（買賣合約），恐無法申請產權登記。
3. 法規變動快：地方政府解釋彈性大
即使中央法律有規定，實務上仍須面對地方政府不同解釋與執行標準。
例如匯出資金與產權登記常遇程序不一致、要求額外文件等。
4. 仲介與代辦亂象：資訊不透明、服務不一
部分非法仲介可能誇大物件優勢、報價不一或無法協助後續產權申請，投資者需謹慎挑選具備合法執照與在地實績的團隊。
5. 外匯／資金進出限制：台幣↔越盾操作難度
越南實施外匯管制，資金匯入須以本人名義合法入帳，且匯出時必須出示完稅證明、公證合約等文件，否則恐難將資金匯回台灣。
6. 語言與文化差異：溝通誤解導致買賣糾紛
越南以越文為主，文件多無英文版本，溝通上易有誤解，若未搭配翻譯或熟悉流程者協助，易陷合約糾紛。
7. 建案開發風險：爛尾樓、延遲交屋、開發商資金鏈問題
雖然市場熱絡，但部分開發商資金週轉困難，易出現工程延誤、未如期交屋，甚至出現爛尾樓狀況。
投資越南的風險不是不能接受，而是要提前了解與應對
找信任的在地團隊，避免違法交易
到越南投資，非常建議找具執照的合法仲介機構合作，可以減少誤踩紅線風險。
選擇合法建案＋確認文件（LURC 紅本）再簽約
務必確認建案是否能申請粉紅本、有無超過外資配額，並檢查是否提供完整 SPA 合約，避免產權糾紛。
做好資金配置與匯兌規劃，降低匯率損失
建議事先與銀行確認匯入／匯出流程，並使用美元或港幣操作，避免過多台幣轉換造成匯差損失。
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與胡志明市、河內等熱區相關的特殊風險
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熱門區價格高漲，容易過度樂觀評估報酬
越南主要熱區如胡志明市、河內房價近五年已漲幅達 80～250%，若未評估未來成長空間，可能面臨報酬遞減風險。
外資配額限制導致搶配額潮或轉售困難
外國人在同一建案中購屋比例不得超過 30%，熱門地段容易出現配額搶購，或無法順利轉售給其他外國人。
建設未兌現、基礎設施延宕造成地段價值落差
某些新開發區雖有交通或商業設施規劃，但若未如期落實，恐導致資產價值無法反映預期。
風險控好，越南仍是具潛力的中長期市場
用「開發中國家思維」看待操作細節
越南不是台灣，不論是法律制度、房市節奏、行政流程都需以「耐心、彈性與準備好文件」的心態看待。
選擇合法、透明、穩健的交易模式為首要原則
投資不能單靠預測報酬，更要把「風險控制」納入第一順位，從選案、簽約到金流都需留意合法性與可追蹤性。
風險可控＝機會可抓，關鍵在資訊與夥伴選對
投資越南不是靠運氣，而是靠資訊透明、夥伴信任、制度理解。風險控得住，報酬自然可期待。
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