外國人在越南買房面臨不少貸款困難，本文將深入探討外國人在越南申請房貸的條件及常見問題，並分析越南當地的貸款利率與房地產投資報酬。
在文章的最後，弘越地產根據專業的客戶服務經驗，提供了兩種越南買房貸款的資金解決方案，幫助投資者提升資產運用效率，讓外國投資者能更輕鬆進入越南房地產市場並實現穩定收益。
延伸閱讀：弘越地產》越南不動產仲介經驗談，華人投資者的 3 大困境
外國人在越南買房貸款審核條件與流程
外國人在越南買房貸款面臨諸多挑戰，主要包括申請貸款的嚴格條件以及繁瑣的流程。本段分享外國人申請越南買房貸款所需的條件、常見問題以及限制，並分析為何外國投資者很少使用當地貸款來購置房產。
外國人在越南買房貸款條件有哪些？
外國人想使用越南的買房貸款，主要須滿足以下 3 個條件：
- 需擁有越南的暫留證。
- 越南報稅收入。
- 需要有產權證明（粉紅本）。
為什麼少見外國人在越南買房貸款？
在要符合以上這些貸款條件，需要花費相當的時間與心力，對於投資者來說非常繁瑣，例如以下舉例：
- 想投資越南的外國人，不一定有越南的暫留證明
- 且貸款年限會綁定暫居證年限，暫居證年限一般是兩年，到期需要做延長申請，才能延續貸款年限。
- 沒有越南的工作，如何提交報稅的資產證明？
- 越南合法收入需有銀行轉帳證明，需要長期有被追蹤的金流。
- 申請貸款須先持有產權證明（粉紅本）
- 若仍無法核貸，資金斷頭風險相當大。
除貸款條件外，外國人在越南買房貸款常見問題
- 暫留證問題（需要一直延長加簽）
- 外國人在越南購房想要申請貸款，必須持有有效的暫留證。
- 然而，暫留證的有效期通常較短，一般為兩年。
- 若暫留證過期且未能及時延長，貸款期限也會隨之終止或受到影響。
- 每次更新暫留證都需要經歷繁瑣的行政手續，增加了時間成本和不確定性。
- 貸款利率過高
- 越南的房貸利率通常在 8%～12% 之間，遠高於其他國家（如台灣）的房貸利率（約 2.18%～2.99%）。
- 高利率大大增加購房者的貸款成本，對外國投資者來說，資金壓力會非常大。
- 高利率還會侵蝕投資收益，導致整體投資回報率下降。
- 以越南配偶名義貸款，房子在配偶名下
- 部分外國投資者會選擇以越南籍配偶的名義申請貸款購房，因為可以規避某些法律障礙。
- 但它有其他風險，主要在於房產的所有權將登記在配偶名下，而非實際投資者本人。
- 如果婚姻出現變故或雙方對房產權益產生糾紛，投資者可能會面臨資產保障的問題。
- 需謹慎考慮這個做法的潛在法律風險。
越南買房貸款利率介紹
除了一些基本申請條件之外，即使以上這些困難都克服了，順利的申請到越南當地買房貸款，我們仍然不會特別建議客戶進行這樣的操作，簡單來說，這樣效率太低，且太過複雜，我們有更高效的方法提供給你。
越南銀行定存利率
在談到房貸利率之前，我們要先了解越南銀行定存利率做為參考的基準。
- 越南盾定存利率：5～7％
- 新臺幣定存利率：1.7～1.8％
結論是越南的定存利率比台灣高 2～3 倍，這個數字影響越南的房貸利率基數很多。
越南買房貸款利率
政府的利率政策會影響銀行設定存款與貸款的利率規則，通過前文可知越南定存利率是台灣的 2～3 倍，我們繼續往下看越南的房貸利率。
- 越南房貸利率約 8％～12％
- 台灣房貸利率 2.18％～2.99％
結論是越南不只定存利率高於台灣 2～3 倍，房貸利率更是高於台灣 3～4 倍，尤其在房貸整筆金額偏高的狀況下，這個利率差非常龐大。
越南買房平均投資報酬率
以弘越地產的上百位客戶經驗，2024 年在越南買房市場狀況（＊動態數據非絕對數據）
- 租金投報率平均 4～6%。
- 房產增值平均每年 10～15%。
- 越南買房投資每年報酬率，兩者合計約 14～21％。
單純從相對報酬率的角度來看，越南的房貸利率對報酬來說仍有獲利的空間，但是這個空間是否可以透過不同的操作方法提升呢？其實有，文章後面繼續為你解說。
外國人越南買房貸款結論：可以，但效率低且不值得。
利率政策加上貸款條件繁複，我們可以得出越南買房貸款結論：資金效率低、時間成本高、影響投報過大，故不推薦申請越南買房貸款。
弘越地產從投資報酬率的角度提醒：投資者在考量在越南買房的投資報酬率時，雖然平均每年可有 14％～21％ 的報酬，但若使用越南房貸將侵蝕到潛在收益。
延伸閱讀：外國人在越南買房子需要注意什麼？買房規則是？值得嗎？
外國人難以申請越南買房貸款，弘越地產如何協助顧客提升資產效率？
針對外國投資者在越南買房時遇到的貸款難題，弘越地產提出兩個合法且有效的資金解決方案，協助投資者在越南進行房地產投資，並提升資產運用的效率。我們深知外國人在越南申請房貸的複雜性，透過這些方法能夠突破貸款限制，同時享受越南房地產市場的潛在投資收益。
方法一：選擇購買預售屋，分期交付好輕鬆
購買預售屋是另一種較輕鬆的付款方式，尤其對於可動用資金有限但希望逐步投入的投資者來說，這種方式更為靈活。根據越南的法律規定，預售屋在交屋前不得收取超過 70% 的房款。
- 操作步驟：
- 初期只需支付 15% 的頭期款，簽訂合約後 30 天再支付 5%。
- 隨後每個月僅需支付 1%，直到交屋時再支付剩餘 45%，產權證辦理時支付最後的 5%。
- 預售屋的建造過程通常需時 2～2.5 年，這讓投資者可以在較長的時間內分期付款，避免一次性的大額支付壓力。
- 保障措施：購買預售屋時，投資者可選擇支付銀行擔保費用（約佔房價 0.5%-0.8%），以確保建商若無法完成項目，銀行將賠償已繳房款。若投資者對建商有信心，也可以選擇不支付擔保費並獲得折扣。
方法二：在其他地方獲得資金，收租金繳貸款還有剩
外國投資者可選擇在自己的國家（如台灣）向銀行申請貸款，然後利用越南房地產的租金收益來支付貸款。在台灣，貸款利率若能控制在 3% 以下，即可利用越南房產的租金回報獲得利潤。
- 操作步驟：
- 用台灣現有資產向銀行貸款，台灣的房貸利率約 2.18%～3%。
- 購買越南房產後，利用越南房產的租金回報支付台灣的貸款。越南的租金投報率平均在 4%～6%，因此租金收入足以支付台灣貸款，還能有超過 1% 的利潤空間。
- 再加上房產增值的 10%～15%，實際的資產回報更可觀。
- 優勢：此方法讓投資者能用較低利率的資金進行越南房地產投資，同時收取越南的租金來還款，達到「以租養貸」的效果，並在資產增值的同時提高資產回報率。
- 折扣優惠：若選擇一次付清房款，建商通常會提供額外 8%-10% 的折扣，這對於有能力一次付清的投資者來說是較為有利的選擇。
越南買房貸款策略比較表
此表格比較了兩種主要策略——購買預售屋與自籌款項，投資者可以根據自身的資金狀況及風險承受能力選擇最適合的投資方式。
| 策略選項 | 優勢 | 劣勢 |
|---|---|---|
| 購買預售屋 | 1. 靈活的分期付款方式，減少一次性大額支付壓力 2. 支付銀行擔保費用可確保建商若無法完成項目，銀行將賠償已繳房款 | 1. 預售屋的建設時間較長，通常需時 2～2.5 年 2. 預售屋建造期間市場風險可能變化，例如房價波動或建商無法完成項目 3. 需考慮建商信譽及項目進度 |
| 自籌款項 | 1. 可在國外（如台灣）以較低利率（約 2.18%～3%）申請貸款，資金成本較低 2. 利用越南房產的租金收入（租金投報率約 4%～6%）來支付國外貸款，達到「以租養貸」的效果，並保有一定的利潤空間 3. 房產增值潛力高，年增值率可達 10%～15%，資產回報率更可觀 | 1. 需有足夠的信用和資產，能在國外取得貸款 2. 需要承擔越南租金市場波動的風險 3. 若租金收益不足以支付貸款或空置率高，可能會影響現金流 |
有效的越南買房貸款策略建議
綜合以上兩種方法，弘越地產建議投資者根據個人資金情況選擇最適合的策略：
- 購買預售屋：如果希望避免一次性大額支付，選擇購買預售屋是靈活且有保障的安全投資選項。這不僅讓投資者能夠分期付款，還能享有額外的折扣或銀行擔保服務。
- 自籌款項：透過在其他國家（如台灣）以較低的利率申請貸款，將這些資金用於越南房地產投資，並利用越南的租金回報來支付貸款，從而實現更高的資金效率。
延伸閱讀：越南房子多少錢？多少錢才合理？越南房價發展趨勢如何？
選擇適合自己的投資策略
任何投資，都要選擇適合自己的操作策略，經驗不足的投資者，可能容易導致投資成效不彰。弘越地產有多年的越南房產買賣經驗，成功交易近百間二手項目，歡迎投資者決定購屋前先向我們諮詢專業意見。
立即加入弘越地產 200+ 會員 ，訂閱越南不動產第一手資訊
想瞭解越南房地產市場詳情，弘越地產官方 LINE 提供更多越南精選的不動產物件推薦與相關服務。
你可能有興趣：越南置產 5 大好處，外國人在越南買房子流程與常見問題！
弘越地產越南房地產專家
- 專業執照與豐富經驗：創辦人賴岳廷擁有越南不動產專業執照，管理團隊具備合法執照，並擁有多年房地產投資經驗。
- 法律保障：我們有專業法律顧問全程陪同，確保每筆交易都在合法、安全的框架下進行。
- 全方位服務：提供買賣、租賃、裝潢的一條龍服務，解決您投資過程中的各種需求。
- 市場深耕與精準投資機會：多年深耕越南房地產市場，具備前瞻性的市場洞察，能發掘最佳投資機會。
- 快速變現與廣泛聯繫：我們與越南、台灣、韓國、日本等多國仲介合作，快速推廣房產，提升交易效率。
- 交易全程支持：提供合法安全的過戶程序，並協助您合法匯出資金、完成稅務申報，確保順利完成交易。
越南買房貸款全篇重點總結
- 外國人買房貸款條件：
- 需擁有越南暫留證、報稅收入及產權證明（粉紅本）。
- 外國人貸款困難原因：
- 暫留證需延長加簽，申請時間與成本較高。
- 無越南工作報稅收入，且需銀行轉帳證明。
- 需先擁有產權證才能申請貸款，貸款失敗風險大。
- 越南貸款利率與定存利率：
- 越南房貸利率約 8%～12%。
- 越南定存利率 5%～7%。
- 越南房地產投資報酬率：
- 租金投報率約 4%～6%，
- 房產增值每年 10%～15%
- 綜合年報酬率達 14%～21%。
- 外國人在越南買房貸款的兩種高效資金解決方案：
- 方法一：他國貸款支付越南房產貸款——利用可取得的較低利率的貸款，並以越南房產租金支付。
- 方法二：購買預售屋分期付款——較長付款時間、可掌握的付款進度。
越南房地產投資最佳夥伴－弘越地產
專業團隊在越南市場深耕多年，具豐富經驗，可精準估價，協助您快速變現房產。弘越地產已成功交易近百間二手項目，熟悉市場動向，確保您獲得最佳價值。
配合多家仲介，包括越南本地、韓國、日本、台灣、中國等，將您的物件快速推廣，提高尋找買家的效率。專業帶看回報團隊隨時為您服務，即時回報物件情況，確保您掌握最新資訊。
我們提供合法安全的過戶程序，並有法律與翻譯團隊協助您完成交易過程，保障您的權益。在交易完成後，我們也將協助您合法匯出資金並繳稅，讓您安心將越南盾轉換成美元，在合法合規的框架下順利完成交易。
聯絡弘越地產
弘越地產越南在地辦事處
文章參考資料
» 更多推薦:
【2024最新】菲律賓SIM卡推薦懶人包！菲律賓網卡怎麼買不踩雷？馬尼拉、宿霧、薄荷島上網實測！
幫您打造獨一無二的人生回憶錄 【遠洋出版社】