當你考慮進行海外置產，該選越南、泰國還是馬來西亞？
本篇文章將全面比較三大東南亞熱門國家的海外置產條件，從產權制度、購屋限制、人口紅利、租金報酬，到資金匯出與法律穩定性，幫助你掌握每個市場的優劣勢。
無論你是首次布局海外置產，還是尋求高報酬投資標的，這份完整攻略都能為你提供清晰方向與實用建議。
海外置產選擇東南亞的整體優勢有哪些？
人口紅利與經濟增長帶動住宅需求
東南亞地區以人口年輕、內需強勁著稱。其中越南 19 歲以下人口占比高達 34%，勞動力充沛；泰國與馬來西亞也擁有穩定的人口結構與中產階級擴張趨勢。加上製造業與觀光業發展迅速，帶動城市住宅與商業空間的租售需求。
入場門檻相對低、租金投報率高
相較歐美、日本等成熟市場，東南亞房價基期仍低。以越南河內為例，市區公寓入門價僅需約新台幣 500 萬，且租金報酬率可達 4%–10%，總投報年均可達 15%–20%。泰國與馬來西亞則視區域不同，回報率介於 4%–6%。
免外匯管制（泰國、馬來西亞） vs. 成長型市場（越南）
馬來西亞與泰國資金流通較為自由，適合長期布局；但若以資產增值為導向，越南近五年房價漲幅高達 80%–250%，表現最為亮眼。
東南亞三國越南、泰國、馬來西亞，置產關鍵數據比較表
本表格以整體國家狀況做比較，不同城市及地點的數據資料會有不同。
| 越南 | 泰國 | 馬來西亞 | |
|---|---|---|---|
| 產權年限 | 50 年（可續） | 公寓永久產權 | 永久產權 |
| 外資配額 | 社區總戶數 30% | 單一建案不超過 49% | 各州設有限制價格門檻（如 100 萬令吉） |
| 市中心均價 | 約 NT$80–130 萬／坪 | 約 NT$70–120 萬／坪 | 約 NT$40–80 萬／坪 |
| 年租金報酬率 | 4–10% | 4–6% | 3–6% |
| 房價租金比 | 約 18–25 倍（租金較高） | 約 22–28 倍 | 約 25–35 倍（租金相對較低） |
| 國民買房慾望 | ★★★★★（有房斯有財，房市文化濃厚） | ★★★☆☆（自住需求穩，但租賃普及） | ★★★★☆（中產偏好購屋，具文化延續性） |
| 人口總數（2024） | 約 1 億人 | 約 7000 萬人 | 約 3300 萬人 |
| 人口結構（0–34 歲佔比） | 約 55%（其中 19 歲以下約佔 34%） | 約 45% | 約 42%（人口老化趨勢較快） |
| 外匯匯出限制 | 有，須備妥產權與稅務文件 | 無限制 | 無限制 |
東南亞三國海外置產小結
- 越南：房價租金比合理、租金回報高、國民購屋意願強烈＋人口紅利最具爆發力，是最具潛力的成長型市場。
- 泰國：觀光紅利與永久產權優勢明顯，但房價租金比略偏高，適合中期投資搭配良好物業管理。
- 馬來西亞：法律與制度透明度高、英語通行，但租金投報偏低，適合穩健型長期持有者。
海外置產－越南房地產優劣解析
50 年產權可續，土地國有制需留意證本
外國人可持有建物 50 年所有權，並可申請延長一次。購屋後可取得產權證（粉紅本），但土地仍歸開發商所有，須留意開發商是否具備土地使用權（紅本）。
延伸閱讀：【越南土地所有權】外國人在越南買地的權利與限制一次看
人口紅利＋人均 GDP 快速攀升，年漲幅 10–15%
越南每年經濟成長率超過 6%，人均 GDP 快速成長，加上都市化推進，使住宅需求穩定上升。
熱門城市如河內、胡志明市與北寧、北江等工業新星區，房價與租金雙雙成長。
外國人購屋配額 30%，流程與資金匯出管制
社區內外資戶數上限為 30%。雖為外匯管制國家，但合法購屋與稅務繳納後，可透過正規管道匯出資金至海外同名帳戶，資金進出更有保障。
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海外置產－泰國房地產優劣解析
永久產權公寓，土地仍有限制
外國人可購買永久產權公寓，不需具備永久居留權，但整體建案中外國人持有比例不得超過 49%。
且根據當地規定，交屋後半年內必須至少入境泰國一次，才能順利完成產權過戶。
曼谷、清邁、芭達雅租金回報 4–6%
受觀光與退休移居人口推動，短租市場發達，但競爭激烈，回報高度依賴房源管理效率與位置。
房貸限制多，台灣貸款更划算
泰國本地房貸申請門檻高，即便申請成功，貸款利率與成數也不如人意。
一般建議在台灣申請貸款，再帶資金前往泰國置產，可獲得更好的條件。
海外置產－馬來西亞房地產優劣解析
永久產權，外國人購屋門檻（各州最低價）
外國人購屋需先取得「外國人准證」，並不得購買馬來西亞原住民土地、政府補助房屋等限制物件。
且各州設定有購屋金額門檻，多數地區需達到 100 萬令吉以上，僅有少數地區可低至 50 萬令吉。
大吉隆坡、檳城、柔佛依斯干達特區潛力
大馬三大區域具備產業與交通雙重利多，尤其柔佛與新加坡接壤地帶，是發展快速的新興住宅區。
MM2H 長期簽證優勢，英文普及、法律透明
馬來西亞推行「第二家園計畫」（MM2H），吸引退休族與長期外籍居住者，加上英語普及、法律透明，生活適應相對容易。
海外置產究竟該如何選擇？決策方向建議
短期投機 vs. 中長期收租：哪國更合適？
若看重資產的「資本增值」，越南是東南亞中最具成長性的標的。
房價基期低、人口紅利強、租金回報高，即使僅持有 3–5 年也有機會創造亮眼漲幅。
相較之下，馬來西亞與泰國更適合尋求穩健租金收入、希望配置永久產權的不動產持有者。
風險控管：法規穩定度、政治與匯率因素
越南為新興市場，仍須面對法規調整頻繁、資金匯出需經嚴格審核等風險。
但若能搭配合法流程與信賴顧問，這些風險是可以被管理的。
反觀馬來西亞與泰國法規透明、外匯自由，進出彈性大，但投報率與成長性略顯保守。
在地合作夥伴與專業顧問的重要性
海外置產最大的風險往往來自資訊不對等與法規誤解。
越南雖有高報酬潛力，但制度複雜、流程細節多，更凸顯「專業顧問」的重要性。
建議選擇熟悉當地語言、制度並具官方執照的仲介團隊，如越南的弘越地產，能從產權審查到資金匯出全程把關，協助投資人安全落地。
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布局海外置產，先搞懂產權與政策
東南亞三國海外置產重點比較：優勢、風險、稅制與適合對象
| 越南 | 泰國 | 馬來西亞 | |
|---|---|---|---|
| 主要優勢 | 高人口紅利＋城市化推動需求 房價年漲幅 10–15% 租金報酬率最高可達 10% 稅制極簡、持有成本低 | 永久產權公寓 觀光需求穩定，短租市場龐大 生活機能佳，旅遊基礎設施完備 | 永久產權、法律透明 英語通用，生活適應度高 MM2H 長期居留計畫友善外國人 |
| 主要風險提醒 | 產權僅 50 年，需查紅本／粉本 資金匯出需備妥完整文件流程 | Airbnb 短租需合法執照，日租可能違法 外資購屋比例不得超過 49% 短租回報依賴物業管理效率 | 不得購買特定保留地或補助宅 各州購屋門檻高（通常需 100 萬令吉以上） |
| 稅制與費用 | 無房屋稅、無地價稅 交易稅約 2%，無短期增值稅 租金僅課個人所得稅＋增值稅共 10% | 稅制合理，購屋稅與持有稅清楚 無資本利得稅，短租收入須依法申報 | 有印花稅、所得稅與可能的資本利得稅 整體報稅流程透明，租賃稅務處理穩定 |
| 適合投資人類型 | 重視高報酬潛力，想布局發展中都市、偏資本增值型策略者 | 看重物業營運效率、偏好靈活租金回收機制者 | 有長期居住或退休計畫者，重視語言友善與法規穩定性 |
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越南成長快，但產權與匯出需審慎
越南是目前東南亞最具成長潛力的市場之一，擁有龐大人口紅利、人均 GDP 快速上升，城市化進程持續推動房市需求，房價每年平均漲幅可達 10–15%，租金投報亦高達 4–10%。50 年產權可續、稅制友善，吸引大量國際資金湧入。
然而，土地國有制度與外匯控管仍是不可忽視的挑戰，建議投資人務必在購屋前確認產權證明文件（紅本／粉本）與資金合法匯入記錄，並尋求具經驗的顧問協助操作整體流程。
對願意承擔中度風險換取高成長報酬的投資人而言，越南是最值得關注的潛力標的。
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泰國觀光紅利，短租回報看管理效率
泰國以觀光大國聞名，短租市場潛力龐大，尤其曼谷、芭達雅、清邁等地年年吸引大量觀光客。
不過需特別留意：若以 Airbnb 模式日租經營，依法需取得旅館執照，否則恐有違法風險。目前僅少數特殊物業能合法短租，大部分住宅僅能長租（30 天以上）才屬合規。
因此，投資人應審慎挑選物件類型，或與當地合法物業管理業者合作，以降低法律風險並穩定取得租金回報。
馬來西亞永久產權＋英語環境，適合長期持有
馬來西亞擁有與新加坡接軌的基礎建設與法律制度，加上通行英語、生活成本合理，對於希望長期居住或退休規劃者特別友善。
外國人可取得永久產權，並可申請 MM2H 長期居留計畫，在當地落地生活相對輕鬆。房價基期較低，穩健成長，但租金回報率相對保守（3–6%）。部分地區購屋門檻需達 100 萬令吉以上，投資門檻略高。
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