想在越南買房，卻發現「越南土地不能買」、「紅本粉本聽不懂」、「只有 50 年使用權」？
其實，這些都是越南土地的特殊制度下的合理規範。對外國人來說，要在越南合法擁有住宅房產，關鍵在於搞懂土地使用權制度與產權證明（粉紅本），才能真正保障投資安全。
本篇將帶你一次看懂想到越南投資越南土地的外國人在越南第一次買房（含土地使用權）前，一定要知道的制度、流程與風險。
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外國人可以在越南買「土地」嗎？
簡單說，不行擁有土地，但可以取得建物與使用權。
越南《土地法》規定：所有土地皆屬國家所有，無論越南人或外國人都只能取得「使用權」，外國人無法直接買下土地所有權，但可透過購屋取得「建物產權」與間接的土地使用年限。
什麼是「50 年土地使用權」？到期會怎樣？
- 外國人購買住宅，取得的是建物產權（粉本），土地由開發商持有、使用權期限為 50 年
- 50 年後可依規定提出續期申請，一般需提供居住或投資用途說明，目前多能續一次
- 如果不續期，可選擇轉售給本地人，或視市場情況處分建物
「紅本」vs「粉紅本」：差在哪？
| 項目 | 紅本 | 粉紅本 |
|---|---|---|
| 適用對象 | 越南人、本地法人（如：建商） | 外國自然人 |
| 含義 | 土地 + 建物產權 | 建物產權（50年） |
| 可否出租 | 可 | 可（須申報稅） |
| 常見類型 | 別墅、聯排屋 | 公寓為主 |
小提醒：粉紅本是外國人合法擁有越南住宅的憑證，一定要由建商協助申請並取得。
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外國人買房流程快速看
- 1. 選案確認：是否開放售予外國人、有無超過 30% 外籍比例限制
- 2. 簽約付款：訂金 → 買賣合約（SPA）→ 依時程付款
- 3. 申請粉本：繳清 95% 房款後申請產權證，建商協助辦理
- 4. 取得產權：約 3~6 個月取得粉紅本，即為建物合法產權持有人
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投資越南土地常見風險與注意事項
法規不熟＝踩雷第一步
不同省市執行標準不同，建議找熟悉《住房法》與《土地法》的仲介／律師輔助操作。
匯款錯誤＝資金卡關
房款須以本名帳戶電匯進入越南帳戶，保存好完稅證明才能日後合法匯出。
買錯對象＝產權不保
不能從當地人手中直接買下土地紅本房，只能購買符合「外國人配額」的公寓／項目。
完整的越南房地產買賣懶人包：【越南房地產買賣懶人包】流程、限制、費用、稅務一次懂
越南適合投資住宅的區域推薦
胡志明市：第七郡、草田捷運宅，通勤便利、生活機能完善，是外籍白領與本地新貴最青睞的居住區。捷運建設帶動周邊房價成長，租金回報率穩定。
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河內市：西湖、南慈廉郡匯聚外商、國際學校與外籍使館，居住品質高、出租需求穩定，且申請粉紅本相對順利，適合長期持有型投資人。
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海防市：北越最大港口城市，近年因物流、航運與工業區發展快速崛起。新市政中心、港區開發與外資進駐加快推動住宅剛需，特別適合布局精裝小坪數公寓，對接高移動力的白領租客。
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北寧／北江：屬於北越電子製造業聚落核心，三星、富士康等外資大廠設廠，帶動大量工程師與主管租屋需求。住宅物件稀缺，早期進場具備明顯資本增值空間。
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先懂越南土地制度，才敢放心買房
對第一次投資越南的外國人來說，土地制度的特殊性既是限制，也是保護。
你無法擁有土地，但能合法取得建物產權與50年土地使用權，只要理解制度、確保合規，就能在越南安心置產。
建議：
✅ 找專業律師審查文件
✅ 只購買開放給外國人的建案
✅ 保留匯款證明與粉本影本
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