越南不動產投資的熱潮，得益於越南此刻正處於經濟轉型與高速城市化的關鍵階段，其房地產市場展現出強勁的增值潛力與多重投資優勢。
然而對於越南不動產市場不夠熟悉的投資人來說，卻也會擔心，現在是否仍值得進場投資？如果你心裡正擔憂著，會不會已經錯過了在越南買房投資的黃金時期。
我們用這篇文章為你整理，越南不動產投資的現況與其發展潛力，並給予現在想要進場的投資人一些小撇步，幫助你了解應該要優先關注哪些越南不動產的潛力地區地方？
無論你是初次涉足房地產投資的新手，還是尋求擴展資產組合的資深投資者，我們都將為您提供詳盡而實用的市場觀察與策略分析，幫助您把握增值機遇，做出明智的投資決策。
現在投資越南不動產的 5 大優點與潛力
絕大多數人投資海外不動產時，都不是要用來自住。
除了資金風險分散之外，更低的基期與更高的投報率都是會吸引投資人的地方。
而當前在考慮越南不動產投資時，我們整理了 5 個主要的優點，幫助你了解越南的房地產的投資潛力何在。
越南不動產投資優點與潛力 1：人口紅利正在爆發
- 人口年輕的越南，從人口金字塔的圖，可以看到當前人口屬於正金字塔型，未來幾十年的勞動力人口將持續佔有相當優勢的比例。
- 越南的青年人口比例約佔總人口 30 %、勞動力人口約 61％、老年人口約 9％。
- 越南在未來 15 年內，勞動力人口只會持續增加，這些年輕人勢必需要一個住家，是越南不動產的主要消費族群。
越南不動產投資優點與潛力 2：經濟發展有外資挹注
- 由於有人口紅利，故當地的人力成本相對低廉，這吸引了外資的目光。
- 近幾年，外資持續在越南設置廠房，除了創造就業機會，也創造了工廠附近生活圈的房屋需求。
- 人口紅利、加上外資的挹注，越南的不動產市場正在飛快的成長。
越南不動產投資優點與潛力 3：房價的增值空間可期
- 以上兩者，為我們說明了越南房地產市場的需求，可以預期是相當強勁的。
- 這時我們再加入相鄰國家的房地產價格做比較，可以發現，越南的房價比起鄰近國家，相當低廉。
- 強大的需求，加上低廉的房價，可見在越南置產的未來增值潛力還有很大的空間。
越南不動產投資優點與潛力 4：房產投報率非常可觀
- 投資者最在意的就是，投入的資金預期可以取得多少的報酬。
- 越南房地產的投資報酬率主要來自於兩者：租金報酬、房產增值，以弘越地產的經驗做分享。
- 在越南首都河內購買新屋為例：近年的租金報酬率約 4~10％、房產增值率約 10～15％。
- 等於在越南置產的投資報酬率，一年約有 15～20％ 的總投資報酬率，是非常可觀的預期報酬，大概 5、6 年就可以回收投入的成本。
越南不動產投資優點與潛力 5：治安環境相對安全
另一個房地產投資者特別關注的兩點是資金安全性與人身安全性。
- 人身安全：越南河內、胡志明市，在東南亞國家的治安評分都是排名靠前的地區。
- 資金安全：越南是外匯管制國家，資金的匯入匯出都要有合法名目，且越南的住房法規定也清楚地列出外國人合法擁有越南房產的權利義務
- 以弘越地產的經驗，只要買房資金是合法匯入，賣房時有遵循正確流程，資金的匯出在實務上都能順利完成。
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越南城市不動產投資市場現況與發展
胡志明市－不動產投資市場現況
- 持續經濟增長與人口集中
胡志明市作為越南的經濟與金融中心，憑藉持續增長的 GDP 與大量人口向城市聚集，穩固了市場需求與投資回報基礎。 - 基礎設施升級與交通改善
隨著地鐵系統和主要道路網絡的快速建設，區域內交通便捷性大幅提升，進一步推動房產價值上揚。 - 高租金回報與資產增值潛力
優質住宅及商業物業的租金收益保持穩定，並隨著城市發展而顯著增值，吸引追求長期現金流和資本增值的投資者。
- 胡志明市的不動產投資策略
- 租客需求高，投報率也優於台灣。
- 地區：第一郡、平盛郡、草田捷運宅為目前的新熱區。
- 胡志明市為經濟中心，但房價基期較高，需要特別關注市場波動和租金回報是否值得。
深入了解胡志明市各地區房價走勢與分析請看：弘越地產》2025 胡志明市主要區域房價走勢分析
河內－不動產投資市場現況
- 市場穩定性與溫和增值
河內房地產市場相對穩健，房價漲幅較溫和，適合追求長期穩定增值的投資者。 - 政府基建與公共設施投資
政府持續加碼交通與公共設施建設，如地鐵和城市更新計劃，為房產升值提供堅實支撐。 - 高品質住宅需求上升
隨著中產階級與年輕專業人士的增長，對高品質住宅的需求日益提升，進一步推動市場發展。
- 河內的不動產投資策略
- 受惠於半導體產業的發展，河內近年的房價漲幅可觀。
- 河內為越南首都，市場更穩定且受政府持續投資支持，仍具有長期增長的潛力。
- 投資河內不動產需注意：法規變動和基礎建設的投資力度，可能影響房產的升值速度。
深入了解河內各地區房價走勢與分析請看：弘越地產》2025 河內主要區域房價走勢分析
海防－不動產投資市場現況
- 工業與物流發展迅速
海防作為越南主要港口城市，憑藉其戰略位置與完善的物流基礎設施，吸引了大量工業投資，進一步推動相關房地產項目的增值。 - 區域經濟轉型與多元投資機遇
隨著傳統工業逐步向高技術與綜合產業轉型，海防市場正逐步出現高品質住宅與商業地產項目，為投資者提供了多元的投資選擇。 - 市場挑戰與風險控制
由於市場仍處於發展轉型階段，投資者需留意基建升級進程及產業政策變化，謹慎評估風險，以實現長期穩健增值。
- 海防的不動產投資策略
- 海防的優勢在於，港口與工業的發展帶動地區房市。
- 海防的地理位置與交通優勢非常大，三大交通系統創造這座城市的便利性。
- 目前海防區域發展仍處於上升階段，雖有較高的升值潛力，同時也隱含著較大的市場波動性。
深入了解海防各地區房價走勢與分析請看：弘越地產》2025 海防主要區域房價走勢分析
越南不動產投資的風險與障礙分析
越南不動產投資的風險 01－外國人買房的法律限制
在越南不動產投資中，外國人購房面臨一定的法律限制，並無法隨意選擇想要買投資的地區，部分區域（如：軍事管制區或邊境地帶）禁止外國投資者購房。
而在允許購房的區域，也通常設有名額和比例限制，限制外國人持有房產的比例，外國人持有公寓佔比上限 30％，持有透天厝佔比上限 10％。
越南不動產投資的風險 02－投資者的資金準備
在越南不動產投資中，資金準備不足是一大風險。
因為外國投資者在越南無法輕易取得貸款，且貸款條件也不是非常優惠，因此投資者必須確保自有資金充足。
這些資金包含但不限於：購房款、交易稅費、法律審查和後續物業管理…等各項支出。
同時還要考慮到匯率波動帶來的不確定性，一般還需要再預留額外的流動資金，以防止匯率市場的變動影響到你的投資規劃。
延伸閱讀：越南房子多少錢？多少錢才合理？越南房價發展趨勢如何？
越南不動產投資的風險 03－開發商信譽與施工進度追蹤
在越南不動產投資中，開發商的信譽和施工進度直接影響項目的品質與交付時間。
我們建議投資者務必選擇具有良好市場口碑、豐富經驗與穩健財務背景的開發商，並持續關注項目的施工進展，以確保項目能按時交付且符合預期標準。
如果對於開發商的背景不清楚，一定要請越南當地的仲介協助研究清楚，或者是聯絡仲介時，請值得信任的仲介推薦開發商，這也是一種初步篩選的方式。
延伸閱讀：外國人在越南買房子需要注意什麼？買房規則是？值得嗎？
越南不動產投資的風險 04－城市發展不如預期
在越南不動產投資中，城市發展是推動房產升值與租金收益的關鍵因素，但若城市發展進程未達預期，將可能導致基礎設施滯後、公共服務不足和人口增長緩慢，進而影響房產市場需求。
即使是較熱門的投資城市如：胡志明市、河內、海防、北江、北寧…等等，也不是在這些城市內的每一個社區物件都適合現在進行投資。
城市內的地區發展也有先後次序，選擇錯誤的投資地區，資金的回收期會更長。在選擇地區時，並不是基期越低越好，必須要將多元的影響因子都一起考慮進去，做好事前的功課是萬萬不可少。
越南不動產投資的購房流程必知資訊
延伸閱讀：弘越地產》越南不動產仲介經驗談，華人投資者的 3 大困境
越南不動產投資的購房流程必知－購屋前
- 越南不動產投資購屋前必知－考察置產地區與標的物
- 實地了解當地交通規劃與生活環境，建議選擇未來規劃較完善的區域，未來增值空間會比較大。
- 弘越地產的投資人服務：兩人即可成行，越南房地產考察團。
- 越南不動產投資購屋前必知－開設越南銀行帳戶
- 越南實施嚴格的外匯金流管制，必須有越南的銀行帳戶才能進行房地產投資購買流程。
- 越南銀行帳戶的開設，可以於參加房地產考察團時一併申請辦理。
你可能想知道：弘越地產－越南銀行開戶服務流程與費用
- 越南不動產投資購屋前必知－將置產所需資金匯入越南銀行帳戶
- 投資房產的資金是相當大筆的支付款項，務必提前規畫好你的投資預算。清楚評估投資資金水位，了解風險，長期規劃。
- 如前文提及，越南實施嚴格的金流管制，所以匯入資金時，務必透過本人名下帳戶進行匯款，以免未來獲利後資金無法匯出越南。
- 未來確定購屋時，款項必須由屋主的越南銀行帳戶匯款到建商帳戶，只能用銀行匯款交易，不接受現金交易。
延伸閱讀：外國人在越南買房貸款容易嗎？不能在越南貸款該怎麼做？
越南不動產投資的購房流程必知－購屋過程
在越南投資房地產時，購房流程主要包括初步洽談與房產評估、簽署購房意向書並支付定金，以及在確保法律合規的前提下簽訂正式買賣合同，最終完成資金交割與過戶登記，確保整個交易過程透明合法。
購屋流程的細節可以看《越南房屋買賣流程 6 步驟，預購到取得越南房屋產權不迷路》，我們有完整的介紹越南不動產買賣預購到取得產權的步驟，可以幫助你對買賣流程有更完整的認識。
延伸閱讀：越南房屋買賣流程 6 步驟，預購到取得越南房屋產權不迷路
越南不動產投資的購房流程必知－購屋後
來到投資越南不動產的最後一里路，從建商手中接過空屋之後，還需要進行裝修才能正式出租，而這當中有兩大重要要素：時間、預算。
裝潢時間越久，就越晚開始進行租屋的流程，報酬率就會受到影響。
裝潢預算過高或過低，都會影響未來修繕時的麻煩程度，太貴怕換、太便宜怕壞。
弘越地產有多年的經驗，長期配合的裝潢設計公司，家具更由工廠直接生產，幫助你使用最精準的預算，做出最好的裝潢效果，省時省心力，出租效率也更快。
- 越南不動產投資購屋後必知－室內裝潢與施工
- 委託弘越地產的裝潢方案，則可在交屋時直接完成手續，同時著手進行裝潢，省下找設計師、討論設計等繁瑣事務。
- 裝潢完成後，弘越地產會直接協助屋主進行裝潢驗收。
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- 越南不動產投資購屋後必知－尋找租客承租房屋
- 從訂定合理租金、尋找優質租客、維護房屋整潔，弘越地產直營代租代管，全部幫你處理。
- 房東僅需做最簡單的聯繫，就可以輕鬆收租金。
你可能有興趣：弘越地產雲端服務鏈－直營代租代管
越南不動產投資的購房流程必知－賣二手屋
延伸閱讀：【越南不動產】越南二手房屋買賣流程，7 個步驟完成買賣
- 越南不動產投資賣二手屋必知－屋主可以決定要持續收租或買賣轉手，獲利了結
- 以年報酬率 15～20％ 的報酬算，大約 5、6 年即可將投資的資金翻倍。
- 這時可以選擇繼續持有房產，並出租給租客，繼續輕鬆收租。
- 如果有其他打算，想要轉手獲利了結。弘越地產也有多國仲介的人脈，能夠協助屋主媒合下家屋主。
- 獲利了結完成後，弘越地產協助多位客戶順利完成房屋過戶，並將資金合法匯出。
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👁️🗨️ 越南買房投資實用指南與心法－12 種常見問題
透過越南買房投資常見問題，提供你實用的越南不動產投資指南，記得這些要點，可以幫助你在越南不動產投資的發展更加順利。
延伸閱讀：外國人在越南買房子需要注意什麼？買房規則是？值得嗎？
💬 越南不動產投資指南 01－外國人可以在越南買房嗎？
在越南，外國人是可以購房的，但必須遵循特定法規與條件。
根據越南《住房法》，外國投資者可以取得房產使用權，但所有土地均屬於國家，因此購買的房產通常以租賃性質（一般為 50 年，並可在特定條件下延長）為主。
外國人在某些軍事管制區及邊境地區禁止購房，並且在允許購房的區域，其購房數量也受到比例限制，例如在一棟公寓中，外國人持有的單位不得超過30%。
💬 越南不動產投資指南 02－外國人在越南買房的持有年限？
根據現行法規，外國人在越南購買新建商品房時，通常獲得的產權使用權期限為 50 年。
在符合特定條件並通過續期申請後，此期限有可能延長，再延長之期限，則會根據當時的政策與區域限制而不同。
💬 越南不動產投資指南 03－外國人購買越南公寓的戶數限制？
根據越南現行《住房法》的規定，外國人在同一棟公寓中購買的單位不得超過該建築可出售單位總數的 30%，以平衡市場內外資比例並保障本地住戶利益。而若是連棟透天的比例則為可出售單位總數的 10％。
💬 越南不動產投資指南 04－外國人在越南可以申請房貸嗎？
外國人在越南申請房貸存在嚴格條件，部分銀行會向具備合法居留資格、穩定收入證明的外國投資者提供房貸，但通常要求較高的首付款比例（通常在 50% 或更高）；因此，許多外國投資者更傾向於全額現金支付。
💬 越南不動產投資指南 05－外國人在越南買房可以殺價嗎？
在越南房地產市場，談判價格基本上只有在二手房市場會看到，但具體取決於房產類型和交易階段。
例如，二手房或獨立房源通常具有一定的協商空間，而新建項目（尤其是預售屋）則常常由開發商根據市場調查設定固定價格，議價空間較小。
💬 越南不動產投資指南 06－不同國籍人士在越南買房有差嗎？
越南法律規定，外國人只能在特定區域購買具外國人資格的房產，或購買其他外國人持有的二手房。不能直接從越南人手中購買當地人資格的房產。
早期建商賣給外國人的房產價格通常比本地售價高 10% 至 30%，但現在價格差異已逐漸趨同。
💬 越南不動產投資指南 07－越南房子的面積計算單位是什麼？
越南房產交易中，房子的面積通常以「平方米（m²）」作為主要計量單位。
儘管在部分市場交流中也會提及「坪」的概念（1 坪約等於 3.3 平方米），但官方及主流交易均採用平方米作為標準。
另一個部分是，越南房子的坪數，是實際使用坪數，而不計算公設，所以在台灣跟越南，買到同樣坪數的房子，越南的房子感覺會更大、更寬廣。
💬 越南不動產投資指南 08－現在越南哪些城市適合投資不動產？
目前，投資越南房地產的熱門城市主要包括南越胡志明市和北越河內，這兩大核心城市憑藉穩定的經濟增長、成熟的市場基礎和高租金回報，一直是外資和本地投資者的首選。
此外，北越的海防、北寧、北江…等新興城市，得益於美中貿易戰後的世界局勢轉變，吸引許多外商投資，因此房價的潛在增值空間也比較高。
💬 越南不動產投資指南 09－在越南買房，需要準備多少錢？
越南買房的資金需求依據地點、物業類型與交易方式有所不同。
以胡志明市和河內等主要城市的高端住宅為例，總價可能從數十萬美元到上百萬美元不等，而外國投資者通常需要支付 50% 以上的首付款。
此外，還需預留交易稅費、律師費、物業管理費及其他行政開銷。
若是在其他低基期的城市，則可以用更低廉的總價買到有未來增值潛力的房屋。
💬 越南不動產投資指南 10－在越南買房後，可以賣或租給誰？
在越南，房產持有者，都可將房產出售或出租給多樣化的客群，包括本地居民、企業與外籍人士，主要熱門投資城市，多數都有大量企業外派的員工有住屋需求。
但具體對象會因房產類型、地點及相關法規而有所差異，外國投資者更需確保交易流程完全符合當地法律要求。
💬 越南不動產投資指南 11－在越南買房，最大的優點是？
越南房地產市場最大的優點在於：越南房產稅負較輕，除了購買預售屋需繳交 10% 增值稅、2% 公寓維修保護稅（通常包含在房價內），以及未來賣出時需繳交 2% 交易所得稅，或出租時會課屋主 10% 個人稅、5% 增值稅外，目前沒有其他稅務規定。
💬 越南不動產投資指南 12－在越南買房，如何找到配合的夥伴？
投資越南房地產需長期持有，因此，選擇信譽良好、熟悉當地市場的房仲顧問非常重要。
挑選具有豐富經驗與良好信譽的房產中介、法律顧問及物業管理公司。
例如弘越地產的專業團隊，協助超過 200 名投資者完成從產權查證到法律合規及後續管理、甚至是資金匯出…等各項環節，確保投資過程穩健順利，最大化資產增值潛力。
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