近年來，越南以穩定增長的經濟與相對友善的投資環境，吸引了越來越多海外人士關注並投入房地產市場。不過，對於外國人而言，「越南房地產法規」仍是投資前不可不知的關鍵。
為避免在置產過程中遇到法律、稅務以及產權糾紛，以下將針對越南房地產法規做完整解析，協助投資人掌握必要資訊。
越南房地產法規概況：外國人購屋的合法基礎
越南採取「土地國家所有、民眾與外國人擁有使用權」的制度，牽涉到外國人在越南的所有權，主要法律基礎包括：
- 《住房法》(Housing Law)：自 2015 年 7 月 1 日生效，正式允許外國人擁有越南房產的規定，並設有購屋數量與持有年限的限制。
- 《土地法》(Land Law)：規範土地使用權及開發商土地租用等機制；外國人僅能擁有地上建物權，而土地的所有權歸屬於國家或開發商。
- 行政命令與部門規則：如財政部公告的稅制規範、各省市政府對外國人購屋額度的限縮或開放等。
重點提醒：
- 外國人若要購買的是預售公寓 (Condominium / Apartment)，須確認該開發案已向政府申請外國人銷售配額。
- 若購買二手房產，需特別查驗產權歸屬、年限，以及是否符合當地外國人可持有的類別。
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外國人可持有的產權與年限
建物所有權 50 年
外國人在越南一般可取得建物所有權 50 年，到期後可申請一次性延長，或轉售房屋給其他有資格持有的買家。
若是要以二手購入的房屋，需要確定該房屋是否在可外銷名額之列，並再次確認「剩餘持有年限」。
公寓與土地使用權
公寓或高樓大廈的土地通常歸開發商所有或長期租賃。
開發商需向政府繳交土地使用費，外國買家則擁有地上建物產權，土地則不在外國人名下；這也是為什麼越南房地產法規將「房屋所有權」和「土地所有權」明確區分開來的原因。
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稅制與交易法規：交易稅、租賃稅與維修基金
交易稅、維修基金
- 交易所得稅：若在越南出售房產，一般需繳納售價的 2% 作為交易稅。
- 公寓維修基金：購買新成屋或預售屋，常需額外支付房價 2% 作為大樓的公共維修基金。
租賃收入稅
- 個人所得稅＋增值稅：若外國房東在越南出租房屋，通常需繳納 10% 稅率（含個人所得稅與增值稅）。
- 申報流程：在當地稅務機關或透過合法仲介、會計師協助完成申報。房東應保留租賃合約、租金收據等文件，作為完稅與日後匯出資金的佐證。
開發商與仲介規範：避免合約陷阱
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開發商的資格與信譽
越南政府對開發商執照及土地使用權都有嚴格管理。
投資人購買預售屋時，應先檢查該開發案是否已通過政府核准、並取得外銷許可及施工許可。
知名開發商如 Vinhomes、Masterise Homes、CapitaLand 等，往往流程較完善，產權取得較有保障。
仲介公司須持照
越南當地仲介市場多元，外國人宜透過持有房地產經紀執照的合法仲介合作，減少合約糾紛或語言差異可能導致的誤解。
確認仲介的公司背景、執照、過去成交案例，能有效降低交易風險。
實際操作建議：銀行開戶與資金匯出
外匯管制與開戶要點
- 開戶文件：護照、越南簽證或居留證明；部分銀行可能要求暫住證或工作簽證。
- 資金合法名目：為購屋而匯入的金額，務必要走銀行管道並保存電匯證明，便於後續辦理產權與完稅。
賣房與匯出資金
- 所需文件：產權證 (粉紅本)、房屋交易合約公證書、完稅證明。
- 匯出審核：銀行通常會審查上述文件，以確定資金合法。若要將租金收入或售屋所得匯回母國帳戶，同樣需要合約與稅單佐證。
掌握越南房地產法規，穩健佈局海外資產
越南房地產法規對外國人投資的限制與開放並存，既提供購屋名額與建物所有權，也設下 50 年持有、交易稅與外匯管制的規範。想在越南市場穩定且長期耕耘，以下建議不可少：
- 完善資訊蒐集：熟讀《住房法》、《土地法》等法條精神，或向合法仲介、律師諮詢。
- 選擇合格開發商：確認建案外銷額度、開發商執照與財務狀況。
- 遵循銀行與稅務流程：確保資金進出與稅務申報合法，不影響日後匯出。
- 長期關注法規變動：越南經濟快速發展，政府也可能調整住房或外資相關規定。
在法規之內謹慎操作，不僅能避開合約糾紛，還能在經濟成長與城市擴張中，享受房地產的潛在增值。
如果您正準備進入越南房地產市場，或想進一步瞭解投資流程，建議尋找專業顧問與當地合作夥伴，一步步為您的海外資產布局打下穩固基礎。
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參考資料
- 越南住房法
- Vietnam Ministry of Construction – 法規公告
- World Bank – Vietnam Data
- Vietnam Ministry of Construction – 越南建設部官方資訊
- IMF – Global Economic Outlook: Vietnam